По данным Сбербанка россияне предпочитают брать ипотечные кредиты в основном на 15–16 лет, но гасят их раньше, в среднем за 6–7 лет.
В основном люди стремятся погасить ипотечный кредит досрочно и делают это частями в течение срока действия кредита. Досрочное погашение в итоге уменьшает сумму переплаты и дает возможность рассчитаться перед банком раньше.
При оформлении заявки на частичное досрочное погашение банк попросит вас определиться с одним из двух вариантов нового графика платежей:
- 1 вариант — срок кредита остается такой же, но сумма ежемесячного платежа уменьшается
- 2 вариант — срок кредита уменьшается, но сумма ежемесячного платежа остается прежней
Для примера:
Мы взяли ипотечный кредит
Срок кредита — 180 месяцев (15 лет)
Сумма кредита — 3 млн.руб.
Ставка по кредиту — 9% годовых
Страховка по кредиту — 0,8% ежегодно от остатка задолженности
Ежемесячный платеж — 30 428 р.
Переплата — 2 732 841,42 р.
За первый год мы накопили 600 т.р., которые направляем на частичное досрочное погашение.
Если мы выберем 1 вариант (уменьшение ежемесячного платежа без изменения срока кредита), новый график платежей будет выглядеть так:
Срок кредита — 180 месяцев (15 лет)
Ежемесячный платеж — 24 133 р.
Переплата — 2 233 439,83 р.
Мы ежемесячно будем экономить 6 295 р., а общая переплата уменьшится на 499 401 р.
Если мы выберем 2 вариант (уменьшением срока кредита без изменения ежемесячного платежа), новый график платежей будет выглядеть так:
Срок кредита — 125 месяцев (10 лет и 5 месяцев)
Ежемесячный платеж — 30 428 р.
Переплата — 1 525 810,83 р.
Срок кредита уменьшится на 55 месяцев, а переплата уменьшится на более солидную сумму — 1 207 030 р.:
Какой вариант выбрать?
Если посмотреть на итоги, то кажется, что второй вариант имеет очевидные преимущества: сокращается срок кредита и существенно уменьшается переплата.
Но это совсем не так!
В первом варианте мы ежемесячно экономим 6 295 руб. Эти деньги мы можем тоже направлять на досрочное погашение ипотеки, продолжая уменьшать ежемесячный платеж (и еще больше экономить) без изменения срока кредита.
В интернете много ипотечных онлайн калькуляторов, и, если вы потратите время и забьете в них такие досрочные погашения, то выясните, что переплата в этом случае будет такой же, как и во втором варианте.
Ипотечный кредит — это “игра” вдолгую. Первый вариант не уменьшает срок кредита, но дает нам большую финансовую устойчивость, так как за 7 лет, которые нам отводит статистика на погашение ипотечного кредита, может случиться временная потеря работы или уменьшение доходов.
Первый вариант также дает свободу выбора — направлять сэкономленные деньги на досрочное погашение или, например, вносить их на Индивидуальный Инвестиционный Счет.
Второй вариант дает возможность интенсивно сокращать срок кредита, и он привлекателен если есть уверенность в стабильности нашего дохода на несколько лет.
Оба варианты имеют свои плюсы, и в процессе погашения ипотечного кредита нужно использовать оба варианта.
Можно начать с первого варианта, чтобы уменьшить ежемесячный платеж до комфортного уровня, а потом перейти ко второму варианту, активно сокращая срок ипотеки
Всегда ли выгодно досрочно гасить ипотечный кредит?
Иногда выгоднее подождать с досрочным погашением и, как ни странно, извлечь выгоду из больших процентных платежей банку.
Например, если вы еще не воспользовались налоговым вычетом уплату процентов по ипотечному кредиту — до 3 млн.руб.
Проще говоря, вы можете вернуть НДФЛ, который был удержан с вашей зарплаты. Сумма, которую вы можете вернуть, рассчитывается как 13% от суммы, уплаченных процентов по ипотечному кредиту.
В нашем примере, если мы не делаем досрочных погашений за первые 3 года, мы заплатим банку по ипотечному кредиту 1 095 408 р. Из этой сумму только 326 375,19 р. уйдет на погашение суммы кредита, а остальные — 769 032,81 руб. — на оплату процентов.
Возврат налога составит = 769 032,81 руб. х 13% = 99 974,26 р.
Если рассматривать досрочное погашение как аналог вклада в банке, где вместо процентов по вкладу мы получаем экономию на переплате процентов по кредиту, то ставка по такому вкладу будет меньше, чем ставка по кредиту. Почему? Смотрите в Почему вы теряете деньги, когда гасите ипотеку досрочно
