Когда мы берем ипотеку, нам хочется как можно скорее ее погасить, ведь досрочно погашая ипотеку, мы уменьшаем итоговую переплату по кредиту.
Когда появляется свободная сумму и встает выбор разместить ее на вклад или отправить на досрочное погашение, многим кажется, что выбор очевиден, досрочное погашение будет выгоднее, так как ставка по кредиту выше, чем ставка по вкладу, и мы сэкономим больше на переплате чем, получим процентов по вкладу.
Но это не всегда так!
Как посчитать выгоду
Давайте посчитаем, почему так получается, на конкретном примере:
Есть ипотечный кредит – 3 млн рублей.
Срок кредита: 15 лет (180 месяцев)
Ставка: 9% фиксированная
Страховка 0,8% от суммы кредита в год
В интернете есть множество онлайн калькуляторов по ипотечным кредитам, и если мы забьем туда наши вводные, то получим:
Полная стоимость кредита 10,03%
Ежемесячный платеж – 30 428 руб.
Переплата за 15 лет составит – 2 731 000 руб.
Предположим, что со второго года вы вносите по ипотеке дополнительные 400 000 рублей в год последующие три года и выбираете вариант уменьшения ежемесячной суммы платежа (аннуитетного платежа). Всего за 3 года вносите досрочно 1,2 млн. рублей.
Ставка ипотечного кредита 9% годовых и логично предположить, что, досрочно погашая ипотеку, вы получаете такую же выгоду, как если бы разместили деньги на вклад под 9% годовых. Но это не так!
Если мы забьем досрочное погашение в онлайн калькулятор, то получим, что наша переплата за 15 лет уменьшится на 992 000 руб.
Мы бы могли эти деньги, вместо досрочного погашения, разместить на вклад в банке. Какая должна быть ставка по вкладу, чтобы она дала такой же доход? Расчеты показывают, что она должна быть 6,28% годовых.
Получается, ваши дополнительные взносы стоили всего 6,28%. Почему?
Все дело в аннуитетных платежах
Все, у кого есть ипотечный кредит, ежемесячно платят банку одинаковый платеж – аннуитетный платеж. Часть этого платежа направляется на оплату процента по кредиту, а часть – на погашение тела кредита.
Вот так выглядит аннуитетный платеж в первый месяц
80% этого платежа уходит на погашение процентов по ипотеке и только 20% на погашение тела кредита (самого долга).
Первые 8 лет мы выплачиваем, большей частью, процент по кредиту, а не основной долг. Со временем доля, которая уходит на погашение тела кредита, увеличивается и во второй половине срока кредита уже становится больше, чем та часть, которая идет на погашение процентов.
Для ипотечного кредита сроком 15 лет соотношение долей будет меняться так:
Поэтому, как бы быстро вы ни гасили кредит, это соотношение не изменится, и в первой половине срока ипотечного кредита большая часть аннуитетного платежа будет уходить на оплату процентов.
Поэтому получается, что реальная ставка досрочного погашения меньше, чем ставка по кредиту.
Есть ли вариант вложить деньги надежно под ставку более 6,28% годовых?
Досрочное погашение ипотечного кредита в первые 8 лет менее выгодно! Можно в этот период использовать Индивидуальный Инвестиционный Счет (ИИС) для того, чтобы более эффективно управлять средствами
Если вложить деньги на ИИС с государственными облигациями ОФЗ, то можно получить до 11,5% годовых.
Облигации ОФЗ – это самый надежный инструмент инвестирования, который дает доход в 5% годовых. Дополнительно к этому доходу по ИИС можно получить 13% от вложенной суммы в виде налогового вычета (максимум 52 000 руб. в год), что в среднем позволяет владельцу ИИС получить доходность в 11,5 годовых.
Напишите условия вашего ипотечного кредита в комментариях, и мы в ответ сделаем расчет для вашего случая.
